La desregulación que impulsa el oficialismo profundiza una crisis habitacional de larga data. Exclusión, asimetrías y la negación de un derecho consagrado por la Constitución.
Por Inés Hayes
«En Argentina casi 8 millones de personas acceden a una vivienda a través del alquiler. La expansión e impacto de esta forma de tenencia de la vivienda en las últimas décadas lo ha transformado en uno de los principales emergentes de la problemática habitacional que sufre nuestro país», se lee en el informe del Instituto de Estudios y Formación (IEF-CTA Autónoma). Desde que se derogó la ley de alquileres, las mudanzas comenzaron a ser moneda corriente en la Ciudad de Buenos Aires. Desde el IEF se preguntan por qué durante mucho tiempo la problemática de la vivienda se caracterizó por ser invisible y/o marginal en el universo de las políticas públicas.
«En gran parte se debe a la hegemonía del sector inmobiliario que impone su mirada de mercado, restringiéndolo a un problema entre particulares, desestimando o naturalizando las prácticas abusivas y sosteniendo que una cuestión entre privados debe ser ajena a la intervención del Estado. Por ello, más allá de que para el sector de los trabajadores que alquilan el impacto sobre su vida es de gran relevancia, los sectores vinculados con el negocio inmobiliario han logrado imponer su posición y gravitado sobre la ausencia de políticas públicas de intervención o control», dice Germán Schierff, antropólogo de la Asociación Platense de Inquilinos y consultor del IEF.
Las desregulaciones que impulsa el Gobierno de Milei en el mercado de alquileres, que propone que los precios se acuerden entre las partes, lo mismo que la moneda o forma de pago y el tiempo del contrato, promueven una profundización de la crisis de acceso a la vivienda con implicancias difíciles de dimensionar, pero no hay dudas de que todas generan mayor exclusión y mayores asimetrías en los sectores populares. Según las organizaciones de inquilinos, la vivienda debe ser enmarcada y entendida como un derecho, garantizado por nuestra Constitución y los pactos internacionales.
En 1991, de una población de 32.600.000 habitantes, casi 4 millones alquilaban, lo que representaba un 12,1%, y en 2022, de 42.403.818, casi 8 millones alquilaban, lo que asciende al 17,4% de la población. En la Ciudad de Buenos Aires, el 37% de las personas vive en casas alquiladas; en Tierra del Fuego, el 32%; en Santa Cruz, el 30%; en Córdoba, el 27%. En Neuquén, Chubut, Río Negro, La Pampa, Mendoza, San Luis y Santa Fe los porcentajes rondan entre el 21% y el 24%. En Santa Fe y en Buenos Aires, las personas que alquilan constituyen el 19%, mientras que en Misiones, San Juan, Corrientes, Salta, Formosa y Jujuy van del 12% al 14%. En Catamarca, Chaco y Tucumán, el 11% alquila y en Santiago del Estero, el 6%.
Acorde con un informe del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), 1 de cada 3 hogares de Argentina no cuenta con una vivienda en condiciones: 4 millones de hogares en el país tienen déficit habitacional. Para que una vivienda sea considerada digna se necesita poder tener acceso a los servicios básicos como la luz, el gas, cloacas, recolección de residuos, infraestructura. Un 66% de las viviendas tienen déficit en la calidad de sus construcciones y 8 de cada 10 barrios populares de la Región Metropolitana están expuestos a factores de riesgo agregados como la contaminación por residuos o las inundaciones.
Según la Encuesta Inquilina de 2023, el 32% de quienes alquilan destina más de la mitad de su salario al alquiler y el 60% de quienes viven en casas alquiladas ha tenido aumentos por fuera de la ley. Y con la derogación de la Ley de Alquileres que implicó el Decreto de Necesidad y Urgencia, los y las inquilinas no tienen quién los proteja y deben negociar directamente con los y las propietarias o las inmobiliarias que fijan precios por las nubes y condiciones imposibles.
En este sentido, la organización Inquilinos Agrupados llevó adelante una Encuesta Nacional Inquilina que revela que el 87,3% de los contratos que se firmaron luego de la entrada en vigencia del DNU promueven actualizaciones por tiempos menores a los 6 meses y un 25% lo hacen cada 3 meses, mientras que antes de la desregulación total, los plazos eran anuales y como mínimo los contratos se hacían por dos años. «Las desregulaciones que propone el Gobierno de Milei en el mercado de alquileres promueven una profundización de la crisis de acceso a la vivienda con implicancias difíciles de dimensionar, pero todas generando mayor exclusión y mayores asimetrías en los sectores populares», explican desde el IEF.
En febrero, alquilar un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires costaba en promedio 300.000 pesos; de dos ambientes, 400.000; y un tres ambientes, 500.000. En la actualidad, más del 40% de los alquileres se piden en dólares.
Casas sin gente y gente sin casas
Según el último censo, en la Argentina existen 17.783.029 viviendas particulares, que representan el 99,9% de las viviendas totales del país. El 0,1% restante (11.920) son viviendas colectivas. De las viviendas particulares, 15.699.016 se encuentran ocupadas (88,0%), y 2.084.013 están desocupadas. El análisis por tipo de viviendas ocupadas relevó que el 76,7% son casas; el 19,6%, departamentos; y el 3,7%, otras, como ranchos, casillas, piezas ocupadas en inquilinato, hoteles familiares o pensiones, locales ocupados no construidos para habitación y viviendas móviles ocupadas (casas rodantes, barcos, carpas u otras).
Dentro del universo de las viviendas particulares ocupadas, 15.482.915 (98,6%) están conformadas por un hogar, es decir, por una persona o grupo de personas, parientes o no, que viven bajo un mismo techo en un régimen de tipo familiar, y comparten sus gastos de comida. En tanto hay 216.101 viviendas (1,4%) constituidas por dos o más hogares.
Respecto de las condiciones habitacionales de la población, 93% de las viviendas particulares tiene agua por cañería dentro de la vivienda, y 83,9% accede a la red pública. A su vez, el 57,4% cuenta con desagüe por cloaca. Respecto del régimen de tenencia, el 68,9% de la población declaró que habita una vivienda propia; el 59,9% respondió que tiene documentación de esa vivienda propia; y el 17,4% habita en una vivienda alquilada.
«La que fue nuestra casa durante seis años con hijes y perros está en desarmado hace días y días, pero hoy sentí que también a mí me desarmaban (…) Estos metros cuadrados se convirtieron en un hogar que nos abrazó siempre, todos estos años. Déjenme llorar, pónganme el rótulo de “Frágil”», escribió la periodista Cynthia García en sus redes sociales cuando tuvo que mudarse por no poder pagar el alquiler.
Situaciones como esta se replican casi a diario en las ciudades de todo el país. «Existen casos en los que familias que no se conocen alquilan juntas para poder pagar el alquiler sumando los ingresos de varias personas. La oferta está dolarizada en Chaco, en Chubut, en la Ciudad de Buenos Aires. Se va cada vez más oferta en moneda extranjera», dice Magalí Zirulnikoff, cofundadora de la Comunidad Federal Inquilina y no Propietaria, integrante del Observatorio del Derecho a la Ciudad. «A partir de la entrada en vigencia del DNU es la aparición de cláusulas abusivas, plazos de contratación más cortos, lo que implica que haya más inestabilidad habitacional para las familias inquilinas, también aumentaron los requisitos para poder alquilar. Hay actualizaciones trimestrales, pero los salarios no se actualizan en forma trimestral, por lo que se ven muchas recisiones anticipadas de contratos, mucha gente no alcanza a cubrir ese aumento y se tiene que mudar», explica Magalí.
A esa situación se le suman los gastos de mudanza que también son altísimos. Según Zirulnikoff, las personas más afectadas por esta situación son los hogares monomarentales (sostenidos únicamente por mujeres con menores a cargo): «Ellas son las que sufren mayor vulneración de derechos, hostigamientos y amenazas, exigencias fuera de contrato y esto se ve en todo el país». En la actualidad existen tres formas de contratación: la de la Ley 27.551 que regía hasta octubre de 2023, la 27.737 de octubre a diciembre con aumentos semestrales, con un índice elaborado por la Secretaría de Vivienda que ahora es la Secretaría de Infraestructura y los del DNU que no tienen un criterio unificado: «Se ven propiedades en alquiler entre los 300 a los 2.500 dólares mensuales», explica la especialista.
«En Ushuaia una familia monomarental con dos menores de 6 y 2 años tuvo que dejar su casa en medio de la nieve. En ese momento nos preguntamos quién protegía a la gente y fue ahí que creamos la Asociación y generamos lazos de contención en donde somos principalmente mujeres», cuenta Magalí. La organización nació en la pandemia, de la mano de Zirulnikoff, con Ana Fernández Borsot, licenciada en Derecho; comenzaron a trabajar en un programa que Borsot había realizado en El Chaltén, Santa Cruz, que era el SARA (Servicio de Acompañamiento a las Relaciones de Alquiler) y enseguida se dieron cuenta de que debían replicarlo a todo el país. En palabras de Magalí: «Nos empezaron a llegar consultas y casos de Ushuaia hasta La Quiaca y fuimos elaborando estrategias jurídicas, pero también sociales, porque afecta mucho a la salud mental. Las compañeras que nos consultan llegan desbordadas porque se están por quedar sin casa con niñeces a cargo y todas piensan que es una cuestión individual. Muchas de ellas ya han pasado por situaciones de violencia de género y vuelven a pasar por situaciones de violencia en la relación de alquiler».
